La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique permettant à plusieurs personnes de détenir un ou plusieurs biens immobiliers en commun. Pourtant, pour déterminer la valeur réelle de la SCI, il est nécessaire de procéder à une évaluation ou valorisation de la SCI. Dans cet article, nous allons vous expliquer ce qu’est la valorisation SCI, les différentes méthodes pour la réaliser et les enjeux de cette opération.
Définition de la valorisation SCI
La valorisation SCI est l’évaluation de la valeur économique d’une SCI à un moment donné. Cette valorisation est souvent réalisée pour des raisons fiscales ou pour des transactions immobilières. Elle permet notamment de déterminer la part des associés dans le capital social de la SCI.
Les méthodes de valorisation SCI
Plusieurs méthodes peuvent être utilisées pour valoriser une SCI :
- La méthode de la valeur de marché : cette méthode consiste à évaluer la valeur de la SCI en se basant sur les prix du marché immobilier pour des biens similaires.
- La méthode de la valeur patrimoniale : cette méthode est basée sur la valeur des actifs de la SCI, c’est-à-dire la valeur des biens immobiliers détenus par la SCI.
- La méthode des flux de trésorerie actualisés : cette méthode prend en compte les revenus générés par la SCI et leur évolution future pour estimer la valeur de la SCI.
Plusieurs autres méthodes de valorisation d’une SCI peuvent être utilisés en fonction du patrimoine immobilier détenu par la SCI (habitation, professionnel, logistique, etc), le consultant XVAL vous guidera dans le choix des méthodes à retenir.
Il convient ensuite de prendre les éléments du bilan de la SCI qui vont impacter fortement la valorisation : autre revenus, endettement, provision, etc. On comprend donc que la valorisation d’une SCI implique une double compétence en valorisation immobilière et en analyse financière.
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Analyse du bilan comptable d’une SCI
L’actif du bilan comptable d’une SCI représente l’ensemble des biens et des droits détenus par la société. Il est composé notamment des immobilisations, des stocks, des créances et des disponibilités. Les immobilisations représentent les biens durables détenus par la SCI, tels que les immeubles ou les équipements. Les stocks représentent les biens détenus en vue de leur revente, comme des terrains ou des immeubles en cours de construction. Les créances représentent les sommes dues à la SCI par ses clients ou partenaires. Les disponibilités correspondent aux liquidités détenues par la société, comme les comptes bancaires ou la caisse.
Le passif du bilan comptable d’une SCI représente les sources de financement de la société. Il est composé notamment des capitaux propres et des dettes. Les capitaux propres correspondent aux apports en capital et aux réserves de la SCI. Les dettes représentent les sommes dues par la SCI à ses fournisseurs, partenaires ou banques.
Quelques exemples de questionnement à la lecture du bilan d’une SCI :
- Etat des créances locataires : est ce que tous les loyers sont payés ?
- Etat des comptes courants : est ce que la société doit de l’argent à ses actionnaires ?
- Quel répartition des actifs de la société entre les aménagements et l’immobilier plus durable ?
- Quelles charges d’emprunt annuel versus les revenus nets des actifs immobiliers ?
En analysant le bilan comptable d’une SCI, on peut évaluer sa capacité à rembourser ses dettes à court et à long terme. On peut également apprécier la rentabilité de la société en comparant l’actif et le passif. Enfin, on peut analyser la structure financière de la SCI en étudiant la répartition entre les différentes sources de financement.
Les enjeux de la valorisation SCI
La valorisation SCI est une opération importante pour plusieurs raisons :
- Elle permet de déterminer la part des associés dans le capital social de la SCI, ce qui est important en cas de cession de parts sociales, succession ou transmission de la SCI. Le rapport de valorisation établit selon les normes recommandées par l’administration fiscale vous permettra de sécuriser votre transmission vis-à-vis de vos éventuelles contraintes fiscales.
- Elle permet d’évaluer la rentabilité de la SCI et de prendre des décisions d’investissement éclairées notamment en ajustant les capacités de financement. La valorisation d’une SCI au travers d’un rapport officiel est un levier important pour convaincre une banque de financer un projet.
- Elle permet de vérifier que la SCI est en conformité avec les exigences fiscales et légales en matière de capital social minimum.
Engager une démarche de valorisation d’une SCI
La valorisation SCI est une étape importante pour déterminer la valeur réelle d’une SCI. Il existe plusieurs méthodes pour la réaliser, chacune présentant ses avantages et ses limites. Les consultants XVAL sont à votre disposition pour réaliser cette opération et réaliser un rapport de valorisation détaillée qui s’appuiera sur différentes méthodes de valorisation :
