Die Société Civile Immobilière (SCI) ist eine Rechtsform, die es mehreren Personen ermöglicht, eine oder mehrere Immobilien gemeinsam zu besitzen. Um jedoch den tatsächlichen Wert der SCI zu ermitteln, ist eine Bewertung oder Valorisierung der SCI erforderlich. In diesem Artikel erläutern wir, was eine IKS-Bewertung ist, welche verschiedenen Methoden es dafür gibt und was bei diesem Vorgang auf dem Spiel steht.
Definition der SCI-Bewertung
Die IKS-Bewertung ist die Bewertung des wirtschaftlichen Werts einer IKS zu einem bestimmten Zeitpunkt. Diese Bewertung wird häufig aus steuerlichen Gründen oder bei Immobilientransaktionen vorgenommen. Sie dient insbesondere dazu, den Anteil der Gesellschafter am Stammkapital der SCI zu bestimmen.
Die SCI-Bewertungsmethoden
Zur Bewertung eines IKS können mehrere Methoden herangezogen werden:
- Die Marktwertmethode: Bei dieser Methode wird der Wert der SCI auf der Grundlage der Immobilienmarktpreise für ähnliche Immobilien ermittelt.
- Die Vermögenswertmethode: Diese Methode basiert auf dem Wert der Vermögenswerte der SCI, d. h. dem Wert der Immobilien, die sich im Besitz der SCI befinden.
- Die Discounted-Cashflow-Methode: Bei dieser Methode werden die von der SCI erwirtschafteten Einnahmen und ihre zukünftige Entwicklung berücksichtigt, um den Wert der SCI zu schätzen.
Mehrere andere Methoden zur Bewertung einer SCI können je nach dem von der SCI gehaltenen Immobilienvermögen (Wohn-, Geschäfts-, Logistikimmobilien usw.) verwendet werden, der XVAL-Berater wird Sie bei der Auswahl der zu verwendenden Methoden leiten.
Anschließend müssen die Bilanzposten der SCI herangezogen werden, die sich stark auf die Bewertung auswirken werden: andere Einnahmen, Verschuldung, Rückstellungen etc. Man versteht also, dass die Bewertung einer SCI eine doppelte Kompetenz in der Immobilienbewertung und in der Finanzanalyse voraussetzt.
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Analyse der Buchhaltungsbilanz eines SCI
Die Aktiva der Bilanz eines SCIstellen die Gesamtheit der Güter und Rechte dar, die sich im Besitz der Gesellschaft befinden. Sie setzt sich insbesondere aus dem Anlagevermögen, den Vorräten, den Forderungen und den liquiden Mitteln zusammen. Das Anlagevermögen stellt die von der SCI gehaltenen langlebigen Güter dar, wie z. B. Gebäude oder Ausrüstungsgegenstände. Vorräte stellen Güter dar, die zum Zwecke des Wiederverkaufs gehalten werden, wie z. B. Grundstücke oder im Bau befindliche Gebäude. Forderungen stellen die Beträge dar, die dem SCI von seinen Kunden oder Partnern geschuldet werden. Barmittel sind die von der Gesellschaft gehaltenen liquiden Mittel, z. B. Bankkonten oder die Kasse.
Die Passivseite der buchhalterischen Bilanz einer SCI stellt die Finanzierungsquellen der Gesellschaft dar. Sie besteht insbesondere aus dem Eigenkapital und den Schulden. Das Eigenkapital entspricht den Kapitaleinlagen und den Rücklagen der SCI. Die Verbindlichkeiten stellen die Summen dar, die die SCI ihren Lieferanten, Partnern oder Banken schuldet.
Einige Beispiele für Fragen bei der Lektüre der Bilanz eines SCI :
- Forderungsaufstellung Mieter: Sind alle Mieten bezahlt?
- Stand der Kontokorrentkonten: Schuldet das Unternehmen seinen Aktionären Geld?
- Welche Aufteilung des Gesellschaftsvermögens zwischen Erschließungen und nachhaltigeren Immobilien?
- Welche jährlichen Kreditbelastungen versus Nettoeinkommen aus Immobilienvermögen?
Durch die Analyse der buchhalterischen Bilanz einer SCI kann man beurteilen, ob sie in der Lage ist, ihre kurz- und langfristigen Schulden zurückzuzahlen. Man kann auch die Rentabilität des Unternehmens beurteilen, indem man die Aktiva und Passiva vergleicht. Schließlich kann man die Finanzstruktur der SCI analysieren, indem man die Verteilung auf die verschiedenen Finanzierungsquellen untersucht.
Die Herausforderungen der SCI-Bewertung
Die SCI-Bewertung ist aus mehreren Gründen ein wichtiger Vorgang:
- Sie ermöglicht es, den Anteil der Gesellschafter am Grundkapital der SCI zu bestimmen, was im Falle einer Abtretung von Anteilen, einer Erbschaft oder einer Übertragung der SCI wichtig ist. Der Bewertungsbericht, der nach den von der Steuerverwaltung empfohlenen Standards erstellt wird, ermöglicht es Ihnen, Ihre Übertragung gegenüber möglichen steuerlichen Auflagen abzusichern.
- Sie ermöglicht es, die Rentabilität der SCI zu bewerten und fundierte Investitionsentscheidungen zu treffen, insbesondere durch Anpassung der Finanzierungskapazitäten. Die Bewertung einer SCI durch einen offiziellen Bericht ist ein wichtiger Hebel, um eine Bank davon zu überzeugen, ein Projekt zu finanzieren.
- Sie dient der Überprüfung, ob die SCI den steuerlichen und gesetzlichen Anforderungen an das Mindeststammkapital entspricht.
Einen Prozess zur Aufwertung eines SCI einleiten
Die IKS-Bewertung ist ein wichtiger Schritt, um den tatsächlichen Wert einer IKS zu ermitteln. Es gibt verschiedene Methoden, um sie durchzuführen, wobei jede ihre Vorteile und Grenzen hat. Die XVAL-Berater stehen Ihnen zur Verfügung, um diesen Vorgang durchzuführen und einen detaillierten Bewertungsbericht zu erstellen, der sich auf verschiedene Bewertungsmethoden stützt :
