L’EBE (Excédent Brut d’Exploitation) est l’un des agrégats les plus utilisés dans la valorisation d’entreprise. Pourtant, il peut être trompeur si certains postes ne sont pas retraités. C’est particulièrement vrai pour les leasing, crédits-bails mobiliers ou immobiliers, ou plus largement les contrats de location avec engagement pluriannuel.
Ces éléments comptables modifient artificiellement l’EBE, car ils transforment une charge de financement (équivalente à une dette) en charge d’exploitation. Une erreur d’analyse ici peut conduire à une valorisation surévaluée ou sous-évaluée de plusieurs centaines de milliers d’euros.
1. Ce que dit la comptabilité : où se cache la distorsion
En comptabilité française (PCG), les loyers versés dans le cadre d’un crédit-bail ou d’un contrat de location sont inscrits en charges externes (compte 612) et donc déduits de l’EBE.
Or, ces loyers correspondent en réalité à deux éléments :
- une charge financière (comme un intérêt),
- et une dotation aux amortissements (part correspondant à l’usure économique de l’actif loué).
En ne retraitant pas ce schéma, l’entreprise réduit mécaniquement son EBE, alors même que la charge est assimilable à un remboursement de dette. C’est un biais majeur, que l’IFRS 16 (normes internationales) a d’ailleurs corrigé pour les groupes cotés et les ETI.
2. Comprendre le retraitement : une logique de transparence financière
Le retraitement consiste à :
- Ajouter à l’EBE les loyers de crédit-bail (car ils sont sortis à tort en tant que charge d’exploitation).
- Retrancher ensuite l’amortissement théorique de l’actif financé.
- Isoler la charge d’intérêt pour bien distinguer coût d’usage et coût de financement.
➤ Exemple :
Une PME utilise une machine en crédit-bail :
- Loyer annuel : 100 000 €
- Durée du contrat : 5 ans
- Valeur de rachat : 10 000 €
- Taux implicite : 3 %
Comptabilité actuelle (non retraitée) :
- 100 k€ en charge → l’EBE est réduit de 100 k€
Retraitement (méthode financière) :
- Amortissement linéaire = (100 000 € × 5 ans + 10 000 €) / 5 = 110 000 € / 5 = 22 000 € / an
- Intérêts = environ 3 000 € / an (sur la base de l’annuité dégressive)
- Le reste (75 000 €) est assimilé à une dotation.
– EBE retraité = EBE comptable + 100 000 € (loyer)
– EBITDA économique = EBE retraité – 22 000 € (amort.) = +78 000 €
Ce retraitement révèle un niveau de performance supérieur de près de 80 000 € par an, soit 400 000 € de valeur en plus avec un multiple de 5×.
3. Crédits-bails et leasing : des engagements assimilables à de la dette
Autre enjeu : ces contrats génèrent des engagements hors bilan, qui n’apparaissent pas dans les dettes financières (comptes 16). Pour un acquéreur, c’est un risque caché.
Le retraitement permet de :
- Reconstituer une dette équivalente, en actualisant les loyers futurs (méthode DCF ou valeur actuelle des loyers restants),
- L’ajouter à l’endettement net,
- Et corriger le bridge entre Valeur d’Entreprise (VE) et Valeur des Capitaux Propres (Equity Value).
➤ Exemple :
Loyers restants sur 4 ans = 400 000 €
Taux d’actualisation = 4 % → dette économique ≈ 375 000 €
À intégrer dans le passif économique en face d’un EBE retraité.
4. En valorisation : EBITDA retraité + dette retraitée = transparence
Dans toute valorisation fondée sur un multiple d’EBE (méthode des comparables), il est impératif :
- soit de retraiter l’EBE en ajoutant les loyers (EBITDAR),
- soit de ne rien changer à l’EBE mais d’appliquer des multiples issus d’un panel d’entreprises non locataires.
Ne pas faire ce retraitement revient à comparer des pommes et des oranges : une entreprise qui loue tout paraît moins performante qu’une qui a acheté… alors que le cash-flow réel est identique.
D’où l’intérêt croissant de l’indicateur EBITDAR = EBITDA + Rent (loyers) dans les analyses financières modernes.
5. Que fait XVAL ?
Chez XVAL, nos valorisations intègrent systématiquement :
- L’identification des contrats de location financière, crédits-bails, affacturages masqués, etc.
- La reconstitution économique de l’actif sous-jacent (durée d’usage, valeur résiduelle).
- Le retraitement de l’EBE et de la dette nette.
- Une justification claire dans le rapport d’évaluation : retraitements comptables, flux corrigés, bridge VE/Equity.
Notre objectif : produire une valorisation lisible, défendable et optimisée, notamment en cas de cession, d’entrée d’investisseur ou de contentieux.
Conclusion retraitement EBE et valorisation
Le retraitement des loyers de crédit-bail n’est pas un luxe technique : c’est une exigence de rigueur et de transparence. Mal réalisé, il peut sous-évaluer une entreprise de 20 à 30 % ou au contraire gonfler artificiellement sa rentabilité. Bien mené, il garantit une valorisation fondée sur des flux réels, et non sur des apparences comptables.
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