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La valorisation d’un hôtel

La valorisation d’un hôtel est un processus complexe qui implique différents paramètres : qualité de l’actif, emplacement, rentabilité de la gestion, etc . Cette valeur peut être déterminée en utilisant diverses méthodes de valorisation, telles que la méthode du bénéfice, la méthode de la valeur comptable, la méthode du cash-flow mais s’appuie aussi sur des ratios financiers usuels que nous allons vous présenter dans cet article.

Le secteur de l’hôtellerie en France en 3 statistiques

3 statistiques économiques marquantes sur le secteur de l’hôtellerie en France :

  1. Contribution au PIB : Selon l’INSEE, en 2019, l’industrie hôtelière en France a contribué à hauteur de 3,3% au Produit Intérieur Brut (PIB) du pays, soit une valeur ajoutée de 54,4 milliards d’euros.
  2. Nombre d’établissements : Selon l’INSEE, en 2019, il y avait 18 890 établissements hôteliers en France, offrant un total de 1 730 000 chambres.
  3. Emploi : Selon l’INSEE, en 2019, l’industrie hôtelière employait environ 223 000 personnes en France.

Quels facteurs à prendre en compte pour la valorisation d’un hôtel ?

Lors de la valorisation d’un hôtel, plusieurs facteurs doivent être pris en compte, tels que la localisation, la qualité des installations, la renommée de l’entreprise, le nombre de clients, les tendances du marché hôtelier et les investissement à prévoir d’entretien ou rénovation de l’actif.

La localisation de l’hôtel est un facteur important car elle peut influencer la demande pour les services de l’hôtel. Les hôtels situés dans des endroits touristiques ou dans des zones centrales des villes sont généralement plus valorisées que ceux situés dans des zones moins fréquentées. La qualité des installations de l’hôtel, telles que les chambres, les restaurants, les piscines, les salles de fitness et les centres de conférence, peuvent également affecter la valeur de l’entreprise.

La renommée de l’entreprise est également un facteur important car elle peut affecter la demande pour les services de l’hôtel. Les hôtels qui ont une bonne réputation pour leur qualité de service, leur propreté et leur sécurité sont généralement mieux valorisés que ceux qui ont une mauvaise réputation.

Le nombre de clients/nuitées est également un facteur important car il peut influencer la rentabilité de l’entreprise. Plus le nombre de clients est élevé, plus l’entreprise sera rentable. Les tendances sous-jacentes à la typologie de la rentabilité, telles que les tendances des tarifs, des réservations et des types de clients, peuvent également affecter la valeur de l’entreprise.

Pour mesurer l’ensemble de ces paramètres, l’industrie hôtelière s’appuie souvent des ratios financiers qui vont influer de manière importante sur la valorisation d’un hôtel.

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Quels ratios financiers sont généralement analysés lors de la valorisation d’un hôtel ?

  • Le revenu par chambre disponible (RevPAR) : Le RevPAR est un indicateur clé de performance pour les hôtels. Il mesure le revenu généré par chaque chambre disponible sur une période donnée. Pour calculer le RevPAR, divisez le chiffre d’affaires total de l’hôtel par le nombre total de chambres disponibles pendant la période.
  • Le revenu par client (ARPA) : L’ARPA mesure le revenu moyen généré par chaque client de l’hôtel. Pour calculer l’ARPA, divisez le chiffre d’affaires total de l’hôtel par le nombre total de clients pendant la période.
  • Le coût d’acquisition client (CAC) : Le CAC mesure le coût moyen d’acquisition d’un nouveau client pour l’hôtel. Pour calculer le CAC, divisez les coûts de marketing et de vente de l’hôtel par le nombre total de nouveaux clients acquis pendant la période.
  • Le ratio d’occupation : Le ratio d’occupation mesure la proportion de chambres occupées dans l’hôtel pendant une période donnée. Pour calculer le ratio d’occupation, divisez le nombre de chambres occupées par le nombre total de chambres disponibles pendant la période.
  • La marge bénéficiaire brute (MBG) : La MBG mesure le bénéfice brut réalisé par l’hôtel après avoir soustrait les coûts de vente et les coûts de production du chiffre d’affaires total. Pour calculer la MBG, soustrayez les coûts de vente et les coûts de production du chiffre d’affaires total de l’hôtel.
  • Le ratio de couverture des frais généraux (RCFG) : Le RCFG mesure la capacité de l’hôtel à couvrir ses frais généraux avec son bénéfice brut. Pour calculer le RCFG, divisez le bénéfice brut de l’hôtel par ses frais généraux.

Ces ratios financiers peuvent être utiles pour évaluer la performance d’une entreprise hôtelière et pour aider à déterminer sa valeur. Cependant, il est important de noter que d’autres facteurs doivent également être pris en compte lors de la valorisation d’une entreprise hôtelière, tels que ceux mentionnés dans la première partie de l’article.

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Comment comparer ces ratios financiers ?

Lors de la valorisation d’un hôtel, notamment dans le cadre de la transmission d’un hôtel, l’acquéreur va souhaiter comparer les ratios de l’hôtel à des standards de marché. Quelques données pour se situer en 2019 avant la crise COVID :

  • Le revenu par chambre disponible (RevPAR) :  le RevPAR moyen pour les hôtels en France en 2019 était de 65,70 €, en baisse de 0,5% par rapport à l’année précédente.
  • Le revenu par client (ARPA) : l’ARPA moyen pour les hôtels en France en 2019 était de 153,60 €, en baisse de 0,8% par rapport à l’année précédente.
  • Le ratio d’occupation : le taux d’occupation moyen pour les hôtels en France en 2019 était de 62,5%, en baisse de 0,8% par rapport à l’année précédente.

Il est évident que ces ratios varient fortement en fonction de la typologie d’hôtel et de l’emplacement. L’expert XVAL dans le cadre d’une évaluation analysera l’ensemble de ces éléments en comparaison aux données d’un secteur géographique précis et de la concurrence présente sur le segment hôtelier concerné.

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