L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt annuel qui remplace depuis 2018 l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) pour les patrimoines immobiliers. Il s’applique aux patrimoines immobiliers dont la valeur nette taxable est supérieure à 1,3 million d’euros. XVAL, Cabinet de valorisation immobilière IFI vous propose un article pour mieux comprendre les règles applicables à l’IFI en France.
Règles de calcul de l’IFI
Le calcul de l’IFI se fait sur la base de la valeur vénale des biens immobiliers détenus par le contribuable après déduction des dettes contractées pour l’acquisition, la rénovation ou l’amélioration des biens.
Le taux d’imposition de l’IFI varie entre 0,5% et 1,5% en fonction de la valeur nette taxable du patrimoine immobilier. Les personnes redevables de l’IFI doivent déposer une déclaration de patrimoine auprès de l’administration fiscale, généralement au mois de mai de chaque année.
Calculé par tranches, le barème de l’IFI est progressif, comme pour l’impôt sur le revenu.
- En deçà de 800.000 € : 0 %
- Entre 800.000 € et 1.300.000 € : 0,50 %
- Entre 1.300.000 € et 2.570.000 € : 0,70 %
- Entre 2.570.000 € et 5.000.000 € : 1 %
- Entre 5.000.000 € et 10.000.000 € : 1,25 %
- Au-delà de 10.000.000 € : 1,50 %
Important ! Si vous avez fait des dons à des organismes d’intérêt général l’année précédant la date de l’IFI à payer, vous pouvez réduire le montant de votre IFI. La réduction est égale à 75 % du montant des dons, dans la limite de 50.000 €
Quels biens immobiliers sont à prendre en compte dans la valorisation immobilière IFI ?
Seuls les contribuables disposant d’un patrimoine immobilier taxable supérieur à 1.3 million d’euros seront redevable de l’impôt. Les biens concernés sont concernés :
– les biens immobiliers bâtis (maison, appartement, cave, etc.) détenus en France et à l’étranger si le contribuable est domicilié en France.
– les terrains nus (constructibles, bois, agricoles, etc.).
– les bâtiments en cours de construction au premier janvier.
– les biens détenus en usufruit.
– les biens détenus indirectement (des parts ou actions détenues dans une société ou un organisme, ou au travers d’un contrat d’assurance-vie par exemple).
Les biens utilisés à titre professionnel (locaux, ateliers) peuvent, sous certaines conditions, être exclus du calcul de la base de l’IFI. Il en est de même pour les bois et forêts sous engagement d’exploitation ou à usage professionnel, pour les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrain et bâtiments agricole…) pour les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel et pour participations au capital de sociétés si vous possédez au moins 10% du capital de la société.
Les biens détenus en nue-propriété ne sont pas taxables à l’exception des cas où la loi à prévu une imposition répartie entre l’usufruitier et le nu propriétaire selon un barème établi en fonction de l’âge de l’usufruitier.
- Quelles recommandations fiscales de l’administration fiscale pour évaluer son patrimoine immobilier : https://xval.fr/valorisation-sci-ifi/
- Faire réaliser une valorisation par les experts de XVAL : https://xval.fr/valorisation-immobiliere/
Exonérations possibles de l’IFI
Certaines situations permettent de bénéficier d’une exonération totale ou partielle d’IFI. Voici les principales exonérations possibles :
- Les biens professionnels : les biens immobiliers utilisés pour l’exercice d’une activité professionnelle peuvent bénéficier d’une exonération totale d’IFI. Cette exonération s’applique aux biens détenus en direct ou par l’intermédiaire d’une société à condition que l’activité soit exercée à titre professionnel et que le contribuable y participe de manière significative.
- Les biens ruraux : les biens immobiliers affectés à une activité agricole, forestière ou viticole peuvent bénéficier d’une exonération partielle d’IFI. Cette exonération s’applique aux biens détenus en direct ou par l’intermédiaire d’une société à condition que l’activité soit exercée à titre professionnel et que le contribuable y participe de manière significative.
- Les dons et legs : les biens immobiliers faisant l’objet d’un don ou d’un legs à une fondation reconnue d’utilité publique ou à une association peuvent bénéficier d’une exonération totale d’IFI.
Obtenir une valorisation immobilière pour sa déclaration IFI :
Décotes possibles
Il existe plusieurs possibilités de décote pour réduire le montant de l’IFI à payer. Les biens loués, qu’ils soient meublés ou nus, peuvent bénéficier d’une décote importante allant de 10 % à 30 % selon la durée du bail restant à courir et la qualité du locataire en place.
La résidence principale peut bénéficier d’une décote de 30% à condition qu’elle ne soit pas placée dans une SCI. De plus, les biens immobiliers détenus en indivision ou en démembrement peuvent également bénéficier d’une décote allant de 10 % à 30% de leur valeur vénale.
De la même façons les biens détenus au travers d’une SCI après exclusion des biens professionnels, peuvent faire l’objet d’une décote qui s’apprécie autour de 10 % à 20 %. Elle varie en fonction de la difficulté de revente, soit par les statuts ou par le nombre d’associés rendant d’autant moins aisées les transactions sur les biens détenus par la SCI..
Enfin, l’IFI est calculé sur la valeur nette, au 1er janvier , de votre patrimoine imposable. « Net » signifie après déduction des décotes, mais aussi de certaines dettes portant sur un certain nombre de dépenses. Par exemple :
- l’achat à crédit de biens immobiliers ou de parts de sociétés ou d’actions (au prorata de la valeur des biens immobiliers imposables) ;
- la réalisation de travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
- la réalisation de travaux d’entretien qui vous sont habituellement dévolus ou que vous avez pris en charge pour le compte du locataire dont vous n’avez pas pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année de départ du locataire concerné ;
- le paiement d’impôts liés au patrimoine taxable, comme les taxes foncières (attention : la taxe d’habitation n’est pas déductible) ou les droits de succession. En revanche, l’impôt lié aux revenus fonciers n’est pas déductible.
Pour être déductibles, les dettes doivent remplir 3 conditions générales cumulatives :
- exister au 1er janvier de l’année d’imposition;
- être à la charge personnelle d’un membre du foyer fiscal au sens de l’IFI et effectivement supportées par lui ;
- être afférentes aux actifs imposables ;
Attention ! Même si ces 3 conditions sont remplies, certaines dettes ne sont pas déductibles :
- c’est le cas si la valeur des biens immobiliers dépasse 5 millions d’euros et que le montant total des dettes affichées comme déductibles au titre d’une même année excède 60 % de cette valeur (soit plus de 3 millions d’euros). Dans ce cas, en effet, le montant des dettes excédant le seuil n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50 % de cet excédent. Par exemple, dans l’hypothèse d’un patrimoine taxable d’une valeur de 5 millions d’euros, si les dettes atteignent 4 millions, seule une dette globale de 3,5 millions pourra être déduite ;
- enfin, les dettes se rapportant à l’acquisition de biens totalement exonérés ne sont pas déductibles. Concernant des dettes liées à des biens partiellement exonérés, elles ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée. Par exemple, si la valeur d’un bien atteint 3 millions et que l’exonération est de 30 % (soit 900.000 €), la dette ne pourra s’imputer que sur une valeur de 2,1 millions d’euros.
Pourquoi faire établir une valorisation immobilière IFI par le cabinet XVAL ?
Compte tenu de la complexité de la valorisation des biens immobiliers, il peut être judicieux de faire appel à un cabinet spécialisé tel que XVAL pour effectuer une estimation précise de la valeur de son patrimoine immobilier qui sera soumis au calcul de l’IFI (exclusion des biens non concernés, application des exonérations et des décotes, etc).
Les experts de XVAL disposent d’une grande expertise en matière de valorisation de biens immobiliers et vous aideront à optimiser votre déclaration d’IFI en utilisant les différentes décotes et exonérations possibles. Dans 95% des cas, la diminution d’IFI couvre très largement les honoraires de la valorisation.
- Faire réaliser une valorisation par les experts de XVAL : https://xval.fr/valorisation-immobiliere/
En conclusion, l’IFI est un impôt complexe mais qui offre également de nombreuses possibilités de réduire le montant à payer. En faisant appel à un expert pour l’évaluation de son patrimoine immobilier, il est possible de maximiser ces possibilités et de réduire ainsi considérablement son imposition.
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