Immobilienbewertung und Steuer auf Immobilienvermögen (IFI): Berechnungsregeln, mögliche Befreiungen und Abschläge

Die Immobilienvermögenssteuer(Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI ) ist eine jährliche Steuer, die seit 2018 die Solidaritätssteuer auf Vermögen (Impôt de Solidarité sur la Fortune, ISF) für Immobilienvermögen ersetzt. Sie gilt für Immobilienvermögen, deren steuerpflichtiger Nettowert 1,3 Millionen Euro übersteigt. XVAL, Cabinet de valorisation immobilière IFI, bietet Ihnen einen Artikel zum besseren Verständnis der Regeln, die in Frankreich für die IFI gelten.

Regeln zur Berechnung des IFI

Die Berechnung des IFI erfolgt auf der Grundlage des Marktwerts der vom Steuerpflichtigen gehaltenen Immobilien nach Abzug der Schulden, die für den Erwerb, die Renovierung oder die Verbesserung der Immobilien aufgenommen wurden.

Der Steuersatz der IFI schwankt zwischen 0,5% und 1,5% , je nach steuerpflichtigem Nettowert des Immobilienvermögens. Personen, die die IFI zahlen müssen, müssen bei der Steuerbehörde eine Vermögenserklärung einreichen, die in der Regel im Mai jedes Jahres abgegeben wird.

Der Steuertarif der IFI wird in Stufen berechnet und ist wie bei der Einkommensteuer progressiv.

• Unter 800.000 €: 0 %.
• Zwischen 800.000 € und 1.300.000 €: 0,50 %.
• Zwischen 1.300.000 € und 2.570.000 €: 0,70 %.
• Zwischen 2.570.000 € und 5.000.000 €: 1 %.
• Zwischen 5.000.000 € und 10.000.000 €: 1,25 %.
• Über 10.000.000 €: 1,50 %.

Wichtig! Wenn Sie im Jahr vor dem Datum der zu zahlenden IFI Spenden an gemeinnützige Organisationen getätigt haben, können Sie den Betrag Ihrer IFI reduzieren. Die Ermäßigung entspricht 75 % des Spendenbetrags, bis zu einer Obergrenze von 50.000 €.

Welche Immobilien sind bei der IFI-Immobilienbewertung zu berücksichtigen?

Nur Steuerpflichtige mit einem steuerpflichtigen Immobilienvermögen von mehr als 1,3 Millionen Euro müssen die Steuer zahlen. Betroffen sind die Immobilien : 

- bebaute Immobilien (Haus, Wohnung, Keller usw.), die in Frankreich und im Ausland gehalten werden, wenn der Steuerpflichtige in Frankreich ansässig ist. 

- nacktes Land (Bauland, Wald, Landwirtschaft usw.).

- Gebäude, die sich am 1. Januar noch im Bau befanden.

- Güter, die als Nießbrauch gehalten werden. 

- indirekt gehaltene Vermögenswerte (z. B. Anteile oder Aktien an einer Gesellschaft oder Organisation oder über einen Lebensversicherungsvertrag). 

Beruflich genutzte Güter (Räumlichkeiten, Werkstätten) können unter bestimmten Bedingungen von der Berechnung der Bemessungsgrundlage für den IFI ausgenommen werden. Dasselbe gilt für Wälder und Forsten, die einer Nutzungsverpflichtung unterliegen oder gewerblich genutzt werden, für langfristig vermietete oder gewerblich genutzte ländliche Güter (landwirtschaftliche Grundstücke und Gebäude usw.), für möblierte Wohnungen, die unter dem Steuersystem des gewerblichen möblierten Vermieters vermietet werden, und für Beteiligungen am Kapital von Gesellschaften, wenn Sie mindestens 10 % des Kapitals der Gesellschaft besitzen.

Nackteigentum ist nicht steuerpflichtig , außer in Fällen, in denen das Gesetz eine Besteuerung zwischen dem Nießbraucher und dem nackten Eigentümer nach einer Tabelle vorsieht, die sich nach dem Alter des Nießbrauchers richtet. 

• Welche Steuerempfehlungen der Steuerverwaltung zur Bewertung des Immobilienvermögens: https: //xval.fr/valorisation-sci-ifi/

• Eine Bewertung durch die Experten von XVAL durchführen lassen: https: //xval.fr/valorisation-immobiliere/

Mögliche Befreiungen von der IFI

Bestimmte Situationen ermöglichen eine vollständige oder teilweise Befreiung von der IFI. Hier sind die wichtigsten möglichen Befreiungen :

• Gewerbliche Immobilien: Immobilien, die für die Ausübung einer beruflichen Tätigkeit genutzt werden, können von einer vollständigen Befreiung von der IFI profitieren. Diese Befreiung gilt für Immobilien, die direkt oder über eine Gesellschaft gehalten werden, sofern die Tätigkeit berufsmäßig ausgeübt wird und der Steuerpflichtige maßgeblich daran beteiligt ist.
• Ländliche Immobilien: Immobilien, die einer land-, forst- oder weinwirtschaftlichen Tätigkeit dienen, können von einer teilweisen Befreiung von der IFI profitieren. Diese Befreiung gilt für Immobilien, die direkt oder über eine Gesellschaft gehalten werden, sofern die Tätigkeit berufsmäßig ausgeübt wird und der Steuerpflichtige maßgeblich daran beteiligt ist.
• Schenkungen und Vermächtnisse : Immobilien, die Gegenstand einer Schenkung oder eines Vermächtnisses an eine als gemeinnützig anerkannte Stiftung oder an einen Verein sind, können von einer vollständigen Befreiung von der IFI profitieren.

Erhalt einer Immobilienbewertung für seine IFI-Erklärung :

Mögliche Abschläge

Es gibt mehrere Möglichkeiten für einen Abschlag, um den Betrag der zu zahlenden IFI zu reduzieren. Bei vermieteten Immobilien, egal ob möbliert oder nackt, kann ein erheblicher Abschlag von 10 % bis 30 % gewährt werden, je nach der noch verbleibenden Dauer des Mietvertrags und der Qualität des vorhandenen Mieters.

Für den Hauptwohnsitz kann ein Abschlag von 30% gewährt werden, sofern er nicht in einer SCI platziert ist. Darüber hinaus können auchImmobilien, die in ungeteilter oder aufgeteilter Form gehalten werden, von einem Abschlag zwischen 10% und 30% ihres Marktwertes profitieren.

In ähnlicher Weise können Güter, die über eine SCI gehalten werden, nach Ausschluss der gewerblichen Güter, Gegenstand eines Abschlags sein, der zwischen 10 % und 20 % liegt. Die Höhe des Abschlags hängt von der Schwierigkeit des Wiederverkaufs ab, die entweder durch die Satzung oder die Anzahl der Gesellschafter bedingt ist, wodurch Transaktionen mit den von der SCI gehaltenen Immobilien erschwert werden.

Schließlichwird dasIFI auf der Grundlage des Nettowerts Ihres steuerpflichtigen Vermögens am 1. Januarberechnet. Der Begriff "Netto" bedeutet nach Abzug von Freibeträgen, aber auch von bestimmten Schulden, die sich auf eine bestimmte Anzahl von Ausgaben beziehen. Zum Beispiel:  

• den Kauf von Immobilien oder Anteilen an Unternehmen oder Aktien auf Kredit (anteilig zum Wert der steuerpflichtigen Immobilien) ;
• die Durchführung von Verbesserungs-, Bau-, Wiederaufbau- oder Erweiterungsarbeiten ;
• die Durchführung von Instandhaltungsarbeiten, die Ihnen üblicherweise obliegen oder die Sie im Auftrag des Mieters übernommen haben und für die Sie keine Erstattung erhalten konnten, am 31. Dezember des Jahres, in dem der betreffende Mieter ausgezogen ist ;
• die Zahlung von Steuern im Zusammenhang mit steuerpflichtigem Vermögen, z. B. Grundsteuern (Achtung: Wohnsteuer ist nicht abzugsfähig) oder Erbschaftssteuern. Steuern im Zusammenhang mit Grundstückseinkünften sind hingegen nicht abzugsfähig.

Um abzugsfähig zu sein, müssen Schulden 3 kumulative allgemeine Bedingungen erfüllen:

• am 1. Januar des Steuerjahres existieren;
• zu Lasten eines Mitglieds des Steuerhaushalts im Sinne des IFI gehen und tatsächlich von ihm getragen werden ;
• auf steuerpflichtige Vermögenswerte bezogen sein ;

Achtung! Selbst wenn diese drei Bedingungen erfüllt sind, sind einige Schulden nicht abzugsfähig:

• Dies ist der Fall , wenn der Wert der Immobilie 5 Millionen Euro über steigt und der Gesamtbetrag der in einem Jahr als abzugsfähig ausgewiesenen Schulden 60 % dieses Wertes übersteigt (d. h. mehr als 3 Millionen Euro). In diesem Fall wird nämlich der Betrag der Schulden, der den Schwellenwert überschreitet, nur in Höhe von 50 % dieses Überschusses zum Abzug zugelassen. Beispiel: Bei einem steuerpflichtigen Vermögen von 5 Millionen Euro und Schulden in Höhe von 4 Millionen Euro kann nur eine Gesamtschuld von 3,5 Millionen Euro abgezogen werden;
• Schließlich sind Schulden, die sich auf den Erwerb von vollständig steuerbefreiten Gütern beziehen, nicht abzugsfähig.Schulden im Zusammenhang mit teilweise steuerbefreiten Gütern sind nur in Höhe des nicht steuerbefreiten Anteils abzugsfähig. Wenn beispielsweise der Wert eines Gutes 3 Millionen beträgt und die Steuerbefreiung 30 % beträgt (d. h. 900.000 €), können die Schulden nur auf einen Wert von 2,1 Millionen Euro angerechnet werden.

Warum sollte man eine IFI-Immobilienbewertung von der Kanzlei XVAL erstellen lassen?

Angesichts der Komplexität der Bewertung von Immobilien kann es sinnvoll sein, eine spezialisierte Kanzlei wie XVAL zu beauftragen, um eine genaue Schätzung des Wertes seines Immobilienvermögens vorzunehmen, das der Berechnung des IFI unterliegt (Ausschluss nicht betroffener Güter, Anwendung von Befreiungen und Abschlägen usw.).

Die Experten von XVAL verfügen über ein großes Fachwissen im Bereich der Immobilienbewertung und werden Ihnen helfen, Ihre IFI-Erklärung zu optimieren, indem sie die verschiedenen möglichen Abschläge und Befreiungen nutzen. In 95% der Fälle deckt die Minderung der IFI sehr weitgehend die Honorare für die Bewertung.

• Eine Bewertung durch die Experten von XVAL durchführen lassen: https: //xval.fr/valorisation-immobiliere/

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die IFI eine komplexe Steuer ist, die aber auch viele Möglichkeiten bietet, den zu zahlenden Betrag zu reduzieren. Indem man einen Experten mit der Bewertung seines Immobilienvermögens beauftragt, kann man diese Möglichkeiten maximieren und so seine Steuerlast erheblich reduzieren.

Erfahren Sie mehr über die von XVAL angebotene Immobilienbewertung "IFI" :