Les cabinets d’administration de biens, englobant les activités de syndic et de gestion locative, jouent un rôle essentiel dans le secteur immobilier français.
Leur expertise assure la bonne gestion et la valorisation des actifs immobiliers pour le compte de leurs clients. Mais quelle est la valeur d’un cabinet d’administration de biens ? Cet article explore la question en détail.
Le Secteur des Cabinets d’Administration de Biens en France en 3 Statistiques
- Nombre de Cabinets : La France compte environ 30 000 cabinets d’administration de biens, soulignant l’importance de ce secteur dans l’économie immobilière.
- Marché de la Gestion Locative : Le marché de la gestion locative représente un volume d’affaires annuel de plus de 2 milliards d’euros.
- Croissance du Syndic de Copropriété : Avec plus de 10 millions de logements en copropriété en France, le segment du syndic connaît une croissance annuelle de 3 %, témoignant de la dynamique positive du marché.
Facteurs à Prendre en Compte pour la Valorisation dans le Secteur des Cabinets d’Administration de Biens
La valorisation d’un cabinet d’administration de biens est influencée par divers éléments :
- Portefeuille de Gestion : La taille et la qualité du portefeuille de gestion locative et de copropriété sont déterminantes : typologie des lots (immeubles de petite taille ou de grande taille, étiquette énergie sur les lots de gestion, entretien des lots en gestion locative, etc), situation géographique des lots, etc.
- Régularité des Revenus : Les contrats à long terme avec les copropriétés et les propriétaires locatifs garantissent des revenus stables. La durée de contrat de syndic (3 ans ou 1 an), l’ancienneté du parc de gestion, l’âge des mandants en gestion locative sont des paramètres importants permettant de stabiliser le parc de gestion.
- Expertise Légale et Technique : La capacité à naviguer dans le cadre réglementaire complexe de l’immobilier et à offrir des conseils techniques pertinents ajoute de la valeur. Cet élément est directement impacté par la capacité à recruter des équipes formés et à les conserver dans la durée. Le turn-over de l’équipe est un élément clé perçu par les clients sur la qualité de gestion.
- Réputation et Relations Clients : La satisfaction client et la réputation dans le secteur peuvent significativement influencer la valorisation.
Ratios Financiers Généralement Analysés lors de la Valorisation d’un Cabinet d’Administration de Biens
L’évaluation financière peut se concentrer sur des ratios clés :
- Ratio de Gestion : Ce ratio, calculé comme le coût de gestion sur les revenus de gestion, évalue l’efficacité opérationnelle du cabinet. Ce ratio est à mettre en lien avec le nombre de lots sous gestion et la croissance du parc sous gestion (syndic et gestion locative). Il permet notamment de mieux comprendre percevoir l’organisation du cabinet : digitalisation, nombre de collaborateurs pour une parc “type”, etc
- EBITDA : Mesure la rentabilité opérationnelle avant le coût du financement, des impôts, et de l’amortissement, offrant un aperçu de la performance financière.
- Taux de Retention : Le pourcentage de clients qui renouvellent leurs contrats année après année, indiquant la satisfaction et la stabilité de la clientèle.
- Rendement des Capitaux Propres : Indique la rentabilité générée par chaque euro de capital investi dans le cabinet, reflétant l’efficacité de l’utilisation des ressources.
Transactions et Valorisation dans le Secteur de l’Administration de Biens en France
En 2020, l’investissement moyen pour l’acquisition d’un cabinet de gestion locative s’élevait à environ 1,2 million d’euros, et 1,05 million d’euros en syndic reflétant la valeur des portefeuilles de gestion stables et rentables depuis de nombreuses années.
Il convient de noter que la valorisation des cabinets a subit une forte augmentation à la sortie de la crise COVID du fait du dynamisme de l’acquisition par les acteurs nationaux (Foncia, CITYA, etc). Cette petite bulle semble s’estomper depuis l’augmentation des taux et un ralentissement des acquisitions des acteurs nationaux.
La valorisation des cabinets varie généralement entre 5,8 et 6,5 fois l’EBE + dette nette, soulignant l’importance de la rentabilité opérationnelle dans le secteur et la pérennité du CA.
Un critère déterminant est la localisation, la taille et la qualité du portefeuille de biens gérés, avec des cabinets possédant plus de 1000 lots de gestion qui peuvent atteindre les valorisations les plus élevées et à l’identique pour les portefeuilles allant au delà de 4500 lots en Syndic.
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La valorisation d’un cabinet d’administration de biens requiert une compréhension approfondie des spécificités du secteur immobilier. Les cabinets se distinguent par leur portefeuille de gestion, leur expertise réglementaire et leur capacité à maintenir des relations clients durables.
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